หากกำลังวางแผนจะสร้างบ้านใหม่หรือต่อเติมบนที่ดินเดิมของตัวเอง แต่ไม่แน่ใจว่าทำได้เลยไหม ? อย่าเพิ่งลงมือ ! เพราะมีกฎหมายควบคุมที่เจ้าของบ้านควรเข้าใจให้ชัด พร้อมเรียนรู้ว่าการสร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต ก่อนตัดสินใจสร้างหรือต่อเติม เพื่อลดความเสี่ยงในการรื้อถอนภายหลัง
ต่อเติมหรือสร้างบ้านที่เดิม “ต้องขออนุญาตไหม” ?
หลายคนคิดว่าเมื่อมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยู่แล้ว จะสร้างบ้านใหม่หรือต่อเติมเพิ่มในภายหลังก็สามารถทำได้เลยทันที แต่ในความจริงตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 ได้กำหนดชัดเจนว่า ไม่ว่าจะสร้างใหม่ ดัดแปลง ต่อเติม หรือติดตั้งอาคารใด ๆ หากมีการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ใช้สอยเกิน 5 ตารางเมตร ต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนทุกครั้ง
ไม่เพียงแต่การยื่นเรื่องเท่านั้น แต่การออกแบบยังต้อง จัดทำโดยสถาปนิกหรือวิศวกรที่มีใบประกอบวิชาชีพถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อรับรองความปลอดภัยและความถูกต้องตามมาตรฐานอาคาร หากละเลยขั้นตอนเหล่านี้และดำเนินการก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาต จะถือว่าผิดกฎหมาย และเจ้าของบ้านอาจต้องเจอทั้งโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ รวมถึงอาจถูกสั่ง “รื้อถอน” อาคารที่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตในภายหลังอีกด้วย
ข้อกำหนดสำคัญตามกฎหมายควบคุมอาคารที่ต้องรู้ก่อนสร้าง
การสร้างบ้านต้องคำนึงถึงระยะร่น (ระยะถอยห่างจากเขตที่ดิน/ถนน) และพื้นที่ว่างรอบอาคาร ตามที่ พ.ร.บ. กำหนดไว้ เพื่อความปลอดภัยและไม่รบกวนพื้นที่ข้างเคียง โดยมีข้อจำกัด ดังนี้
- พื้นที่ว่างรอบบ้านต้องมีไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดิน (ในกรณีเป็นบ้านเดี่ยว) เพื่อให้มีพื้นที่สำหรับการระบายอากาศ มีพื้นที่สีเขียว และเป็นไปตามข้อบังคับผังเมือง
- ต้องเว้นระยะถอยร่นจากแนวเขตที่ดินหรือแนวรั้ว โดยเฉพาะหากบ้านมี “ช่องเปิด” เช่น หน้าต่างหรือประตู บ้านสูงไม่เกิน 9 เมตร (1-2 ชั้น) ต้องเว้นจากแนวเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 2 เมตร หากเป็นบ้านไม่มีช่องเปิด สามารถเว้นระยะ 1 เมตร ได้
- ความสูงของอาคารต้องสัมพันธ์กับระยะห่างจากแนวถนน เช่น หากต้องการสร้างบ้านสูง 6 เมตร ก็ต้องเว้นระยะจากแนวถนนไม่น้อยกว่า 3 เมตร (คำนวณตามสูตรความสูงไม่เกิน 2 เท่าของระยะห่างจากถนน)
ข้อกำหนดการขออนุญาตสร้างบ้านที่เดิมเหล่านี้ ออกแบบมาเพื่อให้เกิดความปลอดภัยกับบ้านของคุณ และไม่ส่งผลกระทบกับบ้านข้างเคียงหรือชุมชนโดยรอบ
สร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต ?
แม้ว่าการสร้างบ้านเพิ่มหรือการต่อเติมโดยทั่วไปจะต้องขออนุญาตตามกฎหมายควบคุมอาคาร แต่ก็ยังมีบางกรณีที่ไม่จำเป็นต้องยื่นเรื่องขออนุญาต หากการก่อสร้างเข้าตามเงื่อนไขเหล่านี้
- งานซ่อมแซมเล็กน้อย เช่น เปลี่ยนฝ้าเพดาน ปูกระเบื้องพื้น หรือซ่อมหลังคา โดยไม่ยุ่งเกี่ยวกับโครงสร้างหลัก
- การต่อเติมพื้นที่ใช้สอย ไม่เกิน 5 ตารางเมตร เช่น ต่อเติมมุมซักล้างเล็ก ๆ โดยไม่มีผนังหรือโครงสร้างถาวร
- ทำกันสาดหรือหลังคาชั่วคราวที่ไม่ยื่นล้ำแนวรั้วหรือทางสาธารณะ และไม่มีผลกระทบต่ออาคารเดิม
- กรณีรื้อถอนบ้านหลังเก่าแล้วสร้างใหม่ โดยใช้แบบบ้าน ลักษณะบ้าน และพื้นที่เท่าเดิม โดยพื้นที่ดังกล่าวจะต้องไม่อยู่ภายใต้ข้อจำกัดผังเมืองหรือเขตควบคุมพิเศษ ดังนั้น เพื่อความมั่นใจ ควรตรวจสอบกับเจ้าหน้าที่ก่อนดำเนินการก่อสร้าง
แม้ไม่ต้องขออนุญาต แต่ควรใช้บริการผู้เชี่ยวชาญ เช่น บริษัทรับสร้างบ้านครบวงจรที่ให้คำปรึกษาเรื่องแบบบ้าน วัสดุ และกฎหมายอย่างรัดกุม พร้อมแนะนำแนวทางการขออนุญาตสร้างบ้านที่เดิมอย่างถูกต้อง เพื่อลดความเสี่ยงทางกฎหมายที่อาจตามมาได้ในอนาคต
กรณีตัวอย่างที่เสี่ยงต่อปัญหา ทำผิดโดยไม่รู้ตัว
แม้เจ้าของบ้านหลายคนจะมีเจตนาบริสุทธิ์ในการปรับปรุงหรือขยับขยายบ้านให้รองรับการใช้งานมากขึ้น แต่หากไม่เข้าใจกฎหมายควบคุมอาคารอย่างลึกซึ้ง ก็อาจเผลอทำผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัวได้ เช่น
1. ต่อเติมห้อง เสา คาน หรือโครงสร้างใกล้แนวรั้ว มีหน้าต่างหันติดเพื่อนบ้าน
หากคุณต่อเติมห้องหรือทำโครงสร้างใหม่ เช่น หลังคาครัว หรือห้องเก็บของ โดยมี “ช่องเปิด” อย่างหน้าต่างหรือช่องแสงหันเข้าหาแนวรั้วของเพื่อนบ้าน การกระทำนี้ถือว่าผิด พ.ร.บ. ควบคุมอาคารฯ หากไม่เว้นระยะ 2 เมตร หรือไม่ได้รับ “หนังสือยินยอม” เป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง ซึ่งหากมีการร้องเรียน เจ้าหน้าที่สามารถสั่งให้รื้อถอนหรือปรับแก้ได้ทันที
2. ผนังติดเขตที่ดินแต่มีช่องเปิด
หลายคนเข้าใจว่าแค่ก่อผนังชิดรั้วแล้วใส่หน้าต่างเล็ก ๆ หรือช่องลมไว้ ก็ไม่มีปัญหา แต่ตามกฎหมาย ผนังที่อยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินน้อยกว่า 2 เมตร (กรณีอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร) จะต้องห้ามเจาะช่องเปิดโดยเด็ดขาด เว้นแต่จะมีการเว้นระยะให้ถูกต้อง ดังนั้น แม้จะเป็นแค่ “ช่องลม” เล็ก ๆ ก็อาจถือได้ว่าเข้าข่ายผิดกฎหมาย
3. เจ้าของบ้านไม่รู้ว่าต้องเว้นระยะจากแนวถนน/เขตที่ดิน
กรณีที่ต่อเติมบ้านชั้นล่าง หรือสร้างส่วนใหม่ เช่น ซุ้ม ประตู โรงจอดรถ แล้วไม่ได้เว้นระยะจากแนวถนนสาธารณะ หรือแนวรั้วตามที่กฎหมายกำหนด จะถือว่าเป็นการบุกรุกพื้นที่หลวง โดยเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นสามารถตรวจสอบย้อนหลัง และออกคำสั่งให้หยุดก่อสร้างหรือรื้อถอนบางส่วนได้เช่นกัน
3. เพื่อนบ้านร้องเรียนให้ตรวจสอบ
หากเพื่อนบ้านร้องเรียน คุณอาจต้องเจอคดีความและเสียค่าปรับจำนวนมาก แม้ในตอนแรกจะไม่มีใครสังเกต แต่หากในอนาคตมีข้อพิพาทกับเพื่อนบ้าน และมีการร้องเรียนต่อหน่วยงานท้องถิ่น จะถือเป็นการเปิดช่องให้เจ้าหน้าที่เข้ามาตรวจสอบ และอาจมีการฟ้องร้องทางแพ่งหรืออาญา หากโครงสร้างที่ต่อเติมไปละเมิดสิทธิผู้อื่น เช่น บังลม บังแดด หรือมีน้ำฝนรั่วไหลไปยังบ้านข้างเคียง
Homesquare Development รับสร้างบ้านครบวงจร จบปัญหาการสร้างบ้านที่เดิม
ปิดจบทุกปัญหาการสร้างบ้านที่เดิม โดยไม่ต้องกังวลว่าจะผิดกฎหมายหรือไม่ เพียงใช้บริการ บริษัทรับสร้างบ้านครบวงจรที่สามารถตอบสนองทุกความต้องการและไลฟ์สไตล์ของครอบครัว Homesquare Development ด้วยประสบการณ์กว่า 18 ปีในการออกแบบและก่อสร้างบ้าน
เราเชี่ยวชาญทั้งในด้านการสร้างบ้านใหม่ การรีโนเวทบ้านในแบบที่ไม่ผิดกฎหมายควบคุม พร้อมช่วยออกแบบตกแต่งภายในบ้านให้มีความสวยงามและฟังก์ชันที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า โดยมีทีมงานมืออาชีพที่พร้อมจะให้คำปรึกษาและช่วยให้คุณได้บ้านที่ตรงใจที่สุดในทุกขั้นตอน หากสนใจใช้บริการรับสร้างบ้านพร้อมขอสินเชื่อ สามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้เลยวันนี้ โทร. 089-894-9583 , 084-058-6027 (ฝ่ายขาย) 02-533-2622 (สำนักงานใหญ่) หรือ LINE: @homesquare
ข้อมูลอ้างอิง
- พรบ.ควบคุมอาคารฉบับที่3พ.ศ.2543. สืบค้นเมื่อวันที่ 27 พฤษภาคม 2568 จาก https://www.tuda.or.th/wp-content/uploads/2018/04/พรบ.ควบคุมอาคารฉบับที่3พ.ศ.2543.pdf
