สร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต ข้อควรรู้ก่อนวางแผนก่อสร้าง

หากคุณกำลังวางแผนจะสร้างบ้านใหม่หรือต่อเติมบนที่ดินเดิมของตนเอง แต่ไม่แน่ใจว่าสามารถลงมือทำได้เลยหรือไม่? อย่าเพิ่งรีบก่อสร้าง! เพราะในประเทศไทยมีข้อกฎหมายควบคุมอาคารที่เจ้าของบ้านทุกคนจำเป็นต้องรู้ การเข้าใจว่า สร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต และเงื่อนไขแบบใดที่จำเป็นต้องยื่นเรื่อง จะช่วยป้องกันความเสี่ยงจากการถูกสั่งระงับก่อสร้าง ปรับเงิน หรือต้องรื้อถอนในภายหลัง

ต่อเติมหรือสร้างบ้านที่เดิม "ต้องขออนุญาตไหม" ?

หลายคนมักเข้าใจผิดว่า เมื่อตนเองมีกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินแล้ว จะทุบสร้างใหม่หรือต่อเติมอย่างไรก็ได้ตามใจชอบ แต่ในความเป็นจริงตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ไม่ว่าจะเป็นการสร้างอาคารใหม่ การดัดแปลง ต่อเติม หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคารเดิม หากมีการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ใช้สอยเกิน 5 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนทุกครั้ง

นอกจากนี้ แบบก่อสร้างยังต้องได้รับการออกแบบและลงนามรับรองโดยสถาปนิกหรือวิศวกรที่มีใบประกอบวิชาชีพถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อการันตีความปลอดภัยและมาตรฐานทางวิศวกรรม

⚠️ บทลงโทษหากก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต: มีโทษปรับสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ และเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจออกคำสั่งให้ “รื้อถอนอาคาร” ได้ทันที

ข้อกำหนดสำคัญตามกฎหมายควบคุมอาคารที่ต้องรู้ก่อนสร้าง

ก่อนจะลงมือก่อสร้างหรือยื่น ขออนุญาตสร้างบ้านที่เดิม สิ่งที่ต้องคำนึงถึงเป็นพิเศษคือ "ระยะร่น (Setback)" และ "พื้นที่ว่างรอบอาคาร" ตามกฎหมายกำหนด ดังนี้:

1. พื้นที่ว่างรอบอาคาร (Open Space): สำหรับบ้านเดี่ยว ต้องมีพื้นที่ว่างรอบตัวบ้านไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด เพื่อให้มีการระบายอากาศที่ดี มีพื้นที่สีเขียว และเป็นไปตามข้อบังคับผังเมือง
2. ระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน/รั้ว:
   • กรณีผนังมีช่องเปิด (เช่น ประตู หน้าต่าง ช่องแสง ช่องระบายอากาศ): สำหรับบ้านสูงไม่เกิน 9 เมตร (1–2 ชั้น) ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร
   • กรณีผนังทึบ (ไม่มีช่องเปิดใดๆ): สามารถสร้างห่างจากแนวเขตที่ดินได้ในระยะ ไม่น้อยกว่า 0.50 - 1.00 เมตร (หากสร้างชิดแนวเขตที่ดิน ต้องมีหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเพื่อนบ้านข้างเคียง)
3. ระยะร่นจากแนวถนนสาธารณะ: ความสูงของอาคารจะต้องสัมพันธ์กับความกว้างของถนนและระยะห่างจากแนวถนน เพื่อความปลอดภัยและทัศนวิสัยของชุมชน

สร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต ?

แม้ว่าโดยหลักการแล้วการก่อสร้างอาคารจะต้องยื่นขออนุญาต แต่ก็มีข้อยกเว้นสำหรับงานขนาดเล็กและไม่กระทบโครงสร้างหลัก ซึ่งสามารถทำได้โดย ไม่ต้องขออนุญาต ดังนี้:

• งานซ่อมแซมและบำรุงรักษาเล็กน้อย: เช่น การเปลี่ยนกระเบื้องปูพื้น ซ่อมฝ้าเพดาน เปลี่ยนสุขภัณฑ์ หรือทาสีบ้านใหม่ โดยไม่มีการดัดแปลงหรือเพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างหลัก (เสา/คาน)
• การต่อเติมพื้นที่เล็กๆ ไม่เกิน 5 ตารางเมตร: เช่น การทำลานซักล้างขนาดเล็ก หรือมุมวางของที่ไม่มีผนังทึบปิดล้อม และไม่มีผลกระทบต่อน้ำหนักโครงสร้างเดิม
• การติดตั้งกันสาดหรือโครงหลังคาเบาชั่วคราว: ที่ไม่ยื่นล้ำแนวรั้วหรือทางสาธารณะ และไม่เพิ่มภาระการรับน้ำหนักให้กับตัวบ้านเดิม
• กรณีรื้อถอนแล้วสร้างใหม่ด้วยแบบเดิมเป๊ะๆ: รื้อบ้านเก่าแล้วสร้างใหม่โดยใช้ขนาด พื้นที่ ผัง และลักษณะเหมือนเดิมทุกประการ (ทั้งนี้ต้องไม่อยู่ในเขตควบคุมพิเศษหรือแนวเวนคืนผังเมือง)

💡 ข้อแนะนำ: แม้จะเป็นงานที่ไม่ต้องขออนุญาต แต่การเลือกใช้บริการ [บริษัทรับสร้างบ้านครบวงจร] ที่มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญคอยให้คำปรึกษา จะช่วยตรวจสอบระยะร่นและกฎหมายผังเมืองได้อย่างแม่นยำ ป้องกันปัญหาฟ้องร้องในอนาคต

4 กรณีตัวอย่างที่เสี่ยงทำผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัว

1. ต่อเติมครัวหลังบ้านชิดแนวรั้ว แล้วเจาะหน้าต่างหันหาเพื่อนบ้าน

การต่อเติมครัวทึบหรือห้องเก็บของชิดรั้ว แล้วใส่หน้าต่างระบายอากาศโดยไม่เว้นระยะ 2.00 เมตร ถือว่าผิดกฎหมายเต็มๆ หากไม่มีหนังสือยินยอมจากข้างบ้าน

2. เข้าใจผิดว่า "ช่องลมเล็กๆ" หรือ "บล็อกแก้ว" ไม่ใช่ช่องเปิด

ตามกฎหมาย ช่องระบายอากาศขนาดเล็ก บล็อกแก้วโปร่งแสง หรือหน้าต่างบานกระทุ้ง ล้วนจัดเป็นช่องเปิด หากอยู่ห่างรั้วน้อยกว่า 2.00 เมตร จะถือว่าผิดข้อกำหนดทันที

3. ต่อเติมโรงจอดรถหรือกันสาดล้ำแนวเขตทางสาธารณะ

การสร้างหลังคาคลุมพื้นที่จอดรถยื่นออกไปเกินแนวเขตที่ดิน หรือล้ำไปบนทางเท้า/ถนนสาธารณะ เจ้าหน้าที่เทศบาลหรือ อบต. มีสิทธิ์สั่งระงับและสั่งรื้อถอนได้ทันที

4. มีปัญหากับเพื่อนบ้านจนถูกร้องเรียนย้อนหลัง

แม้ในตอนสร้างอาจไม่มีใครทักท้วง แต่หากในอนาคตมีข้อพิพาทเรื่องน้ำฝนไหลรด บังทิศทางลม หรือกลิ่นควัน เพื่อนบ้านสามารถร้องเรียนต่อหน่วยงานท้องถิ่นให้เข้าตรวจสอบและสั่งรื้อถอนสิ่งก่อสร้างที่ผิดกฎหมายได้ตลอดเวลา

Homesquare Development รับสร้างบ้านครบวงจร จบทุกปัญหาการสร้างบ้านที่เดิม

หมดกังวลเรื่องแบบบ้านผิดกฎหมาย หรือความยุ่งยากในการยื่นเอกสารเทศบาล ด้วยบริการจาก Homesquare Development [บริษัทรับสร้างบ้านครบวงจร] ประสบการณ์กว่า 18 ปี ในการออกแบบ ก่อสร้าง และรีโนเวทบ้านบนที่ดินเดิม

• ดูแลครบวงจรตั้งแต่การสำรวจที่ดิน ออกแบบสถาปัตยกรรม คำนวณโครงสร้างตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร
• บริการดำเนินเรื่องยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานท้องถิ่นให้ถูกต้อง 100%
• พิเศษสำหรับลูกค้าที่ต้องการความคล่องตัว บริการ [รับสร้างบ้านพร้อมขอสินเชื่อ] ดูแลประสานงานกับสถาบันการเงินตั้งแต่ต้นจนจบ

ปรึกษาเรื่องสร้างบ้านบนที่ดินเดิมกับเราได้เลยวันนี้

• 📞 โทร: 089-894-9583, 084-058-6027 (ฝ่ายขาย) / 02-533-2622 (สำนักงานใหญ่)
• 📲 LINE: @homesquare